Tisíce Čechů musí do 2. února na úřad poslat tento dokument. Kdo to nestihne, může dostat pokutu až 300 000 Kč

Pokud jste v roce 2025 kupovali či prodávali nemovitost, běží vám do 2. února 2026 tvrdá lhůta. Kdo ji mine nebo pošle přiznání špatnou formou, může tvrdě zaplatit.

Zdroj fotografie: Jiří Klimenský pro Události247

Ne každý vlastník bytu nebo domu musí na začátku roku 2026 řešit nové papíry. Přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2026 podává jen ten, komu se v roce 2025 něco u nemovitosti změnilo.

Kdo musí přiznání podat a kdo má daň na „autopilota“

Podle § 13a zákona č. 338/1992 Sb. jde hlavně o situace, kdy člověk v roce 2025:

• koupil nebo prodal byt, dům či pozemek,
• přijal nemovitost darem,
• přistavěl nebo jinak stavebně změnil dům či byt,
• změnil se druh nebo výměra pozemku,
• nebo došlo k jiné změně důležité pro výpočet daně.

Kdo v roce 2025 nic z toho neudělal, je v úplně jiné pozici. Právě tuto velkou skupinu uklidňuje Finanční správa v oficiální tiskové zprávě k dani z nemovitých věcí pro rok 2026.

Úřad zdůrazňuje, že se přiznání nepodává každý rok znovu. Pokud v roce 2025 nedošlo k žádné změně vlastnictví ani parametrů nemovitosti, správce daně jednoduše stanoví daň automaticky podle posledního známého stavu, bez jakéhokoli nového formuláře. Redakce si tuto informaci ověřila přímo u Finanční správy, která tak potvrdila, že většina vlastníků žádné nové přiznání řešit nemusí, i když titulky znějí výhružně.

O to víc ale vystupuje do popředí menší, zato rizikovější skupina těch, kteří v roce 2025 nemovitost měnili a teď na nich leží jasný úkol: přiznání podat včas a správně.

Standardní poslední den pro podání přiznání připadá na 31. leden, jenže v roce 2026 je to sobota, takže podle § 36 odst. 4 daňového řádu se konec lhůty posouvá na nejbližší pracovní den, tedy na pondělí 2. 2. 2026. Finanční správa tento posun potvrzuje i ve svých metodických informacích, ale tím pasti nekončí, protože dnes už nejde jen o to, kdy přiznání dorazí, ale také jakou cestou.

Datová schránka: kdy papír neplatí a vzniká nebezpečná iluze

Ve chvíli, kdy člověk zjistí, že patří mezi ty, kdo musí přiznání podat, nesmí přehlédnout ještě jednu zásadní věc: jestli má datovou schránku zřízenou ze zákona.

Daňový řád v § 72 odst. 6 říká, že takový subjekt, typicky právnická osoba, SVJ nebo podnikatel, musí podávat formulářová daňová tvrzení výhradně elektronicky datovou zprávou. Nestačí tedy vybrat si mezi papírem a elektronikou podle pohodlí, zákon volbu u těchto subjektů úplně bere.

Finanční správa ve svém informačním shrnutí k datovým schránkám navíc doplňuje, že rozhodující je už samotné zpřístupnění schránky, klidně i fikcí doručení. Jakmile je schránka zpřístupněná, úřady očekávají elektronické přiznání.

Když tedy někdo, kdo má povinnou datovou schránku, odnese na finanční úřad přiznání jen na papíře, nemá ve skutečnosti splněno. Vzniká nebezpečná iluze: poplatník má pocit, že svou povinnost splnil, ale z pohledu zákona vzniklo jen vadné podání.

Metodický pokyn Finanční správy k aplikaci § 72 vysvětluje, že listinné podání od subjektu s povinnou elektronikou se považuje za vadné. Pokud dotyčný vadu včas neodstraní tím, že přiznání zopakuje v elektronické podobě, úřad s ním nakládá, jako by přiznání vůbec neodeslal.

Zdroj fotografie: Takmocsekretovanej!/ Creative Commons / CC-BY-SA

V tu chvíli už nastupuje § 250 daňového řádu, který u zcela nepodaného tvrzení daně počítá s minimální pokutou 500 Kč a zároveň stanoví horní limit až 300 000 Kč. I proto Finanční správa ve svých materiálech k datovým schránkám přímo vyzývá všechny, kteří přiznání na papíře podali navzdory datové schránce, aby ho co nejrychleji zopakovali elektronicky.

Elektronické podání ale není jen bič, naopak výrazně ulehčuje život i těm, kdo povinnou elektronickou komunikaci nemají. Portál MOJE daně a služba DIS+ podle Finanční správy umí přiznání k dani z nemovitých věcí předvyplnit z údajů z katastru a z předchozích přiznání, takže poplatník většinou pouze kontroluje a doplňuje změny. Tím snižuje riziko formálních chyb a zároveň si nechává v záloze ještě jeden důležitý bezpečnostní polštář, o kterém rozhoduje samotný systém sankcí a lhůt.

Termíny, ochranná pětidenní lhůta a zvláštní výjimka po zápisu vkladu

Jakmile je jasné, že přiznání patří na finanční úřad a v jaké formě, přichází další otázka: jak moc se vyplatí spoléhat na „minutu po dvanácté“ a co se stane, když člověk deadline nestihne.

Daňový řád dává všem poplatníkům po 2. 2. 2026 pětidenní ochrannou lhůtu. Pokud člověk podá přiznání nejpozději pátý pracovní den po uplynutí termínu, pokuta mu vůbec nevznikne. Tuto úpravu detailně popisuje služba Pokuta za opožděné tvrzení daně na Portálu veřejné správy.

Od šestého pracovního dne začne úřad počítat sankci:

• 0,05 % stanovené daně z nemovitých věcí za každý den prodlení,
• maximálně však 5 % z daně,
• a zároveň správce daně žádnou vypočtenou pokutu pod 1 000 Kč vůbec nepředepíše.

Kromě toho zákon o dani z nemovitých věcí obsahuje jednu speciální úlevu, která cílí na poměrně častý problém: zdržení zápisu na katastru. Pokud katastrální úřad do 31. 12. 2025 nerozhodl o vkladu vlastnického práva, běží poplatníkovi na podání přiznání tři měsíce od konce měsíce, ve kterém katastr zápis dokončil (§ 13a odst. 11 zákona č. 338/1992 Sb.).

Zdroj fotografie: Daniela Beránková pro Události247

Prakticky to znamená, že čtenář, který koupil byt v létě 2025 a katastr ho zapsal až v lednu 2026, nemusí stihnout 2. únor, a přesto zvládne zákonný termín díky této zvláštní lhůtě, i když ze všech stran slyší strašení pokutou 300 000 Kč. A právě tady se začíná lámat rozdíl mezi papírovým maximem a realitou běžného majitele bytu.

Pokuta až 300 000 Kč: co je strašák na papíře a jak vypadá běžná realita

Zákon opravdu umožňuje finančnímu úřadu vystřelit pokutu za opožděné tvrzení daně až na 300 000 Kč, takže titulky si nic nevymýšlejí. § 250 daňového řádu ale současně nastavuje několik zásadních brzd: pětidenní toleranci bez sankce, sazbu 0,05 % denně, strop 5 % z daně a pravidlo, že pokutu nižší než 1 000 Kč správce daně vůbec nepředepíše. Tyto parametry potvrzují i odborné portály zaměřené na daně, které je rozebírají na konkrétních modelových příkladech.

Redakce proto porovnala teoretický strop 300 000 Kč s běžným scénářem majitele bytu, který platí daň v řádu několika tisíc korun a zpozdí se jen krátce. Výsledek působí mnohem střízlivěji než strašidelné maximum: vypočtená sankce se v takové situaci většinou ani nepřehoupne přes hranici 1 000 Kč, od které vůbec začíná povinnost pokutu vyměřit.

Navíc § 15a zákona o dani z nemovitých věcí umožňuje za určitých podmínek úplně vyloučit pokutu u opožděných přiznání na nižší daň, pokud je poplatník podá z vlastní iniciativy a nečeká na výzvu finančního úřadu. V praxi tak většina zodpovědných vlastníků, kteří chybu rychle napraví, zaplatí spíš nulovou nebo velmi nízkou sankci.

To ale rozhodně neznamená, že je možné termíny ignorovat nebo mávnout rukou nad povinnou datovou schránkou. Skutečné riziko neleží v tom, že finanční úřad zničehonic napaří 300 000 Kč za drobné zpoždění běžné daně, ale v tom, že poplatník o své povinnosti vůbec neví, nebo ji kvůli špatné formě podání formálně nesplní.

Kdo si ověří, jestli v roce 2025 měnil nemovitost, pohlídá si 2. únor (případně zvláštní tří měsíční lhůtu po zápisu vkladu), pošle přiznání správnou elektronickou cestou a v případě problému nečeká měsíce s reakcí, ten drží celou situaci pevně v rukou. V takovém nastavení zůstává pokuta 300 000 Kč spíš papírovým strašákem než reálnou hrozbou a daň z nemovitých věcí se mění z noční můry v rutinní administrativu, kterou lze zvládnout během jednoho odpoledne u počítače.