Vyhlídky na bydlení: Hypotéky ještě zdraží, trendem bude bydlet v nájmu
Inflace roste, stejně jako jdou nahoru ceny energií a stavebních materiálů.
Tomáš Jelínek je ředitelem sítě CENTURY 21 Czech Republic. Celá společnost se řadí ve světě, mezi nejstarší franšízingové subjekty v realitách. Nyní má téměř 7 000 realitních kanceláří v 78 zemích světa.
Ceny nemovitostí byly už tak hodně vysoké, nyní navíc stále roste inflace. Jak se to na trhu projevuje?
Ochlazení zájmu lidí o nemovitosti není zatím znatelné. Stále drží svou hodnotu, stagnují již od prosince loňského roku. Kromě potřeby vlastního bydlení za tím může být i fakt, že se lidem vyplatí investovat své peníze na realitním trhu, který netrpí na takové výkyvy, jako třeba akciové trhy nebo trhy s kryptoměnami.
Které skupiny rostoucí inflace zasáhne nejdřív?
Letos největší dopad pocítí lidé, kterým končí fixace a dá se předpokládat, že u části z nich nastane situace, kdy nebudou nadále schopni splácet své hypotéky a nemovitosti budou nuceni prodat. Jedná se ale o malé procento lidí. Mírně se tak může zvýšit nabídka nemovitostí a ceny to může ovlivňovat jen málo. Stále však platí, že Češi mají vysokou morálku splácení bydlení. Kromě ceny nemovitosti, budou při nákupu hrát stále větší roli i náklady na bydlení, zejména kvůli energiím.
Ceny energií rostou, stejně jako ceny staveních materiálů. Půjdou tedy ceny nemovitostí ještě více nahoru?
Česká národní banka letos v únoru zatím naposledy zvýšila základní úrokovou sazbu na 4,5 %. To se v blízké době projeví i na hypotékách, které zdraží. Dá se očekávat, že se budou pohybovat nad 5 %. S jejich zvýšením může přijít i krátkodobá stagnace cen nemovitostí nebo dokonce jejich mírný pokles. A to díky snížené poptávce lidí, kteří nedosáhnou na hypotéku. Můžeme ale očekávat, že hypotéky v budoucnu budou opět okolo 3 až 4 %. V dlouhodobém horizontu však ceny nemovitostí stále porostou.
Není to tak dávno, co vypukl stavební „boom” a spousta lidí začala stavět rodinné domy. Myslíte si, že tomu je, vzhledem k rostoucím cenám, konec?
Rostou úrokové sazby hypoték, lidé si tedy půjčují drahé peníze. Rostou však i ceny stavebního materiálu a provozní náklady, zejména ceny energií. Málokdo zaznamenal i obrovský růst cen pozemků, které leckde vzrostly o více než 100% za dobu covidu. Navíc od dubna letošního roku začnou platit nová přísnější pravidla pro schvalování žádostí o hypotéky. To vše ovlivní lidi, kteří se chystají stavět své nemovitosti.
Vyplatí se tedy lidem v současné době stavět?
S ohledem na stále rostoucí míru inflace a zdražování nemovitostí je pořád ještě výhodnější, začít stavět dnes. Všechny uvedené kroky České národní banky a dopady inflace způsobí nedostupnost vlastního bydlení pro střední třídu a mladé rodiny.
Zmínil jste nová přísnější pravidla pro schvalování žádostí o hypotéky. Na co se tedy lidé mají připravit?
Česká národní banka nově mění nejen výši úrokových sazeb, ale také zpřísňují podmínky poskytování hypoték pro banky, které jsou nově závazné. LTV je maximálně 80 %, tedy musíte mít 20% hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Hodnotu nemovitosti určují banky, které dnes přísněji oceňují, takže hodnota vlastních prostředků může být i výrazně vyšší. Česká národní banka odhaduje, že ceny jsou zhruba o 25 % vyšší, než odpovídá realita a tomu odpovídají i odhady bank.
Co dalšího se ještě změní?
Dále pak DSTI – 45 % – to je maximální výše splátek, všech, ne pouze hypotéky, k vašemu čistému příjmu. DTI – celkový dluh žadatele může být maximálně 8,5 násobkem ročního příjmu. Pro osoby pod 36 let jsou hodnoty DSTI 50 % a DTI 9,5. Česká národní banka následně zpřísnila i podmínky pro banky s ohledem na řízení rizika spojeného s poskytováním hypoték.
Setkáváte se často s tím, že lidé mají rozestavěné domy, ale vzhledem k růstu cen nemají prostředky na to, aby je dostavěli?
Nelze zatím mluvit o trendu. Jde spíše o jednotlivé situace, kdy se lidé dostali do situace, že jim na dokončení stavby došly finance. Respektive, náklady se natolik zvýšily, že je nejsou schopni splácet. Může za to právě zdražení materiálů, které zdražují raketovým tempem, zvýšení mzdových nákladů a cen energií. Pokud se objeví první náznaky, že hrozí problémy, je třeba ihned začít řešit situaci s bankovním domem nebo s finančním poradcem a řešit, co s tím.
Co se dá v takovém případě dělat?
Důležitá je včasnost, aby se člověk nedostal do situace, kdy již dluží a není schopen splácet své závazky. Pak už může být na pomoc pozdě a dluhy mohou přerůst v exekuce. Nechci tím určitě nikoho strašit, jen poukazuji na to, že je třeba problémy řešit včas. Samozřejmě je dobré se obrátit v těchto případech na realitní kancelář, která vám může nabídnout i odkup nemovitosti, popřípadě další řešení.
Dá se čekat, že vzhledem k vyšší inflaci a dalším lákadlům bude na trhu rázem více nabízených nemovitostí? Mohlo by to třeba následně i snížit jejich cenu?
Ano, lze očekávat, že zájem o nemovitosti může krátkodobě polevit a tím mohou jejich ceny stagnovat nebo dokonce lehce klesat, ale v dlouhodobém horizontu budou ceny opět růst. Musíme si uvědomit, že cena secondhandových nemovitostí se odvozuje od cen developmentu. Zde asi opět dojde k tomu, že tyto ceny se budou lišit, ale na druhou stranu, kvůli růstu cen materiálů, pozemků, energií a nákladů na pracovní sílu je cena developmentu jasně daná a odpovídá současným cenám, pod které by bylo nerentabilní projekty realizovat.
V jednom z komentářů jste uvedl, že by se lidé měli připravit na častější bydlení v nájemních bytech. Očekáváte, že k tomu dojde a že to bude důsledkem současného zdražování?
Myslím si, že nájemní bydlení bude do budoucna trend. Pokud lidé nedosáhnou na hypotéky, budou hledat řešení v nájmu. Pro Čechy to bude jistě i změna myšlení, protože osobního vlastnictví si velmi ceníme. Myslím si, že toto tabu si neseme od dob minulého režimu. V zahraničí lidé řeší bydlení spíše formou nájmu, zejména proto, že více cestují za prací a osobní vlastnictví pro ně není cílová meta.
Jenže stejně, jako zdražují ostatní věci, tak zdražuje i nájem…
Co se týká zdražení nájmů, lze z toho prozatím vinit právě rostoucí ceny energií, ale také dalších položek, které samozřejmě nechce majitel nemovitosti nést sám. Znamená to, že i nájmy budou zákonitě růst, neboť i pro majitele nemovitostí razantně stoupají náklady.
Očekává se, že v budoucnu se úrokové sazby zase vrátí k hodnotě okolo 3 %. Tušíte, kdy by k tomu mohlo dojít?
To bude záležet na tom, jak zafunguje intervence České národní banky. Její výhled předpokládá, že ve druhé polovině letošního roku, by se měla dostat inflace pod kontrolu a postupně začít klesat. Je však otázkou, jak rychle na tento pokles zareagují hypotéky. Realita však může být trochu jiná. Svůj vliv určitě bude mít globální ekonomika s extrémně rychlými změnami, které odrážejí cokoliv na celém světě a také vidíme, že vše ovlivňuje i celosvětová politická situace.
A ve světě nyní moc klidu není…
Navíc jsme malá země, která je především exportérem a jsme úzce provázaní na německé trhy. Ke korekci inflace v podstatě nemůže dojít, dokud nedojde ke stabilizaci situace na Ukrajině, vyřešení problémů s energiemi, ale s tím i navázanou konkurenceschopností celé Evropské unie a dopadů rozpadů zaběhlých obchodních řetězců po pandemii covid-19.
